Носовихинское ш., 78 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., щитовой, 2014 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 69 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 474 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −115 %, ROI −53 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Смолево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12670
Рейтинг 18/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 474 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шебаново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 739 / 30 000 / 46 250 |
| цена объекта | 1 898 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 613 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 395 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Вертолет-2 СНТ | 45,5 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 41 758 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Телефонист СНТ | 46 м² | 7,2 сот. | 1 000 000 | 21 739 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Промстройпроект СНТ | 58,8 м² | 9,6 сот. | 2 000 000 | 34 014 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Светлана СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Усадьба в лесу КП | 55 м² | 6 сот. | 4 499 900 | 81 816 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Родничок СНТ | 40,2 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 37 313 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 1 898 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 898 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Замечательная дачка на ухоженном участке! Два этажа. Все оставим. Есть колодец. Асфальтированный подъезд. Магазин и водоем рядышком. Земельный участок Кадастровый номер 50:17:0030412:353 Здание Кадастровый номер 50:17:0030412:505 Возможно приобретение в ипотеку. Оказываем помощь в одобрении ипотеки.