Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Новое СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 4 сот.
Цена 1,25 млн ₽, поднимали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 612 тыс. → дом ≈638 тыс. ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈923 тыс. / пессимист. ≈821 тыс. → от пессимистичной прибыль −342 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — по границе.
До ст. Сычёво ≈0,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1267
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коломенское СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 000 / 97 000 / 190 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 923 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -341 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новое СНТ | 10 м² | 5,1 сот. | 670 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 10 м² | 5,8 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 10 м² | 4 сот. | 250 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Околица СНТ | 11 м² | 2,6 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Коломзавод-2 СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коломзавод-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 179 167 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 800 000 | история площадки |
| 12.02.2025 | 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.04.2025 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 250 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшой участок в Снт Новое. Общая площадь 3,7 сот. Участок расположен в конце улицы, угловой, есть возможность сделать заезд с двух сторон. На участок подведена вода, подается в сезон, с мая по октябрь. Стоит домик для хоз. Инвентаря примерно 3х3 метра. Столбы для подключения электричества по границе забора. Самостоятельным в оформлении КП хорошая скидка! Рассмотрим вариант обмена на гараж, строго с документами!