Горьковское ш., 38 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 579 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,09 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,52 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12668
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 41.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 77 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 721 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 589 / 82 107 / 126 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 095 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Елочка-2 СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 75 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 84 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ да: «ванная» + «отделка» | 63,8 м² | 8,4 сот. | 3 100 000 | 48 589 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ивашево д. да: «санузла» + «теплые полы» | 75 м² | 7,5 сот. | 9 500 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Медик СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 74,8 м² | 7,3 сот. | 6 000 000 | 80 214 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.08.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 500 000 (+150 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом новый, брус, оформлен. На у матке - бытовка - под баню. Участок ровный, сухой. Возможно подключение 15 кВт.