Горьковское ш., 91 км от МКАД
Коммунальник сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 347 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 23 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈512 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Центральный блок-пост ≈3,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12667
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 347 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 143 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Сажени СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Будьково д. | 13,3 сот. | 1 750 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иволга СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иволга СНТ | 5,9 сот. | 170 000 | 28 814 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Будьково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Будьково д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Будьково д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Будьково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Железнодорожник СНТ | 10 сот. | 559 999 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 51 875 / 123 919 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 097 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 892 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 687 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 511 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Березки СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 50 лет Октября СДТ да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вертолет-1 СНТ да: «сан узел» + «мебели» | 80 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «санузел» + «ремонт» | 69,4 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 123 919 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 1 490 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся не достроенный дом в СНТ Коммунальник. Хорошее круглогодичное транспортное сообщение . Въезд в СНТ со шлагбаумом. Дороги в СНТ зимой чистятся. Дом строили для себя, но в связи с переездом продаём. установлен электрический счётчик на столбе( можно пользоваться). Земля поднята песком. Пишите, звоните подробности по телефону.