Носовихинское ш., 80 км от МКАД · земля с домом
Гора-89 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Участок 6,8 сот.
Дом по описанию: «Забор с одной стороны Домик требует ремонта(не зарегистрирован)»
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 01.11.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 3, участок 4, окружение 8, WOW 4
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 522 тыс. → дом −22 тыс. ₽, −733 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,07 млн / пессимист. ≈947 тыс. → от пессимистичной прибыль −78 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 122 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12665
Рейтинг 26/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.5 |
| дом | 5 | 22 % | 1.2 |
| сад | 5 | 33 % | 1.8 |
| МКАД | 15 | 29 % | 4.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5.3 |
| участок | 5 | 25 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 8.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий деревянный домик, требует капитального ремонта |
| участок и сад | 4 | заросший участок с сорняками и деревьями |
| окружение | 8 | лес, водоем и экологически чистый район рядом |
| WOW | 4 | низкий потенциал из-за состояния строения и малых размеров |
Хорошая локация рядом с лесом и водой, но дом требует серьезных вложений или сноса. модель max-code, фото: 4, 09.11 00:36
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −22 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −733 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кудыкино д. | 15 сот. | 3 199 000 | 213 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Сальково д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сальково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кудыкино д. | 11,8 сот. | 1 239 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кудыкино д. | 13,6 сот. | 1 415 000 | 104 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кудыкино д. | 10,5 сот. | 1 110 000 | 105 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 39 166 / 88 333 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 947 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -78 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Локомотив СДТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кабаново д. | 30 м² | 6,6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 30 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Астра СДТ | 30 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Окраина СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7 сот. | 999 000 | 33 300 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.11.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136606963 В продаже земельный участок в СНТ "Гора-89", Орехово-Зуевский р-н. ID: 136606963 АГЕНТ: Брагина Ольга Про участок: Сухой участок правильной формы Площадь 6,8 соток; Забор с одной стороны Домик требует ремонта(не зарегистрирован) Про локацию: До г.Ликино-Дулево 15 мин транспортом Нa въезде автоматический шлагбаум, никаких посторонних "гостей"; Экологически чистый район, рядом лес с большим разнообразием ягод, грибов и водоём пригодный для купания и рыбной ловли Юридическая часть: 1 взрослый собственник Без долгов и обременений Подходит под ипотеку Границы з\у установлены в соответствии с действующим законодательством Показ в удобное для вас время! С уважением, Компания САМОЛЕТ ПЛЮС!