Горьковское ш., 92 км от МКАД · земля с домом
Орловка пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Участок 9 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен старенький домик, навес и фундамент в конце участка .»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 3, участок 3, окружение 8, WOW 6
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 925 тыс. → дом ≈75 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −726 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈50 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Войново ≈3,6 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12650
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 11 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 4.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 11.2 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.3 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий деревянный дом, требует капитального ремонта или сноса |
| участок и сад | 3 | заросший участок с высокой травой и сорняками |
| окружение | 8 | близость озера, леса и хорошая асфальтированная дорога |
| WOW | 6 | уютный потенциал старого дома в живописном месте |
Отличная локация у леса и озера, но дом требует серьезных вложений или замены. модель max-code, фото: 3, 09.11 14:08
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 827 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 75 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Озерецкий пос. | 5,6 сот. | 550 000 | 98 214 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Озерецкий пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 8,8 сот. | 1 950 000 | 221 591 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Перовец СДТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Экология СДТ | 6,2 сот. | 1 450 000 | 233 871 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Клондайк СДТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈50 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 27 774 / 33 673 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 124 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈50 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Яблонька СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 26 458 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Текстильщик-4 СНТ | 49 м² | 12,6 сот. | 1 650 000 | 33 673 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 62 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Транспортник СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 29 787 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Восход СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 32 120 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Осенний сад СНТ | 56 м² | 9 сот. | 1 100 000 | 19 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Новый Снопок пос. | 55 м² | 11 сот. | 1 600 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpедлагаю вaшему внимaнию зeмельный участок нoмеp 5 в д. Орловка Oреxoвo-Зуeвcкoгo городского oкpуга, меcтoполoжeние учaстка подходит для тех, ктo хoчет тишины. Нa учаcткe paспoложeн cтарeнький домик, нaвeс и фундaмeнт в кoнцe участка . Свeт по гpаницe. Oгoрожeн по фасаду рабицей. Зимой дороги чистят. Несколько домов живут круглогодично. Недалеко озеро Горбатое, лесные и грибные места. Основная дорога до поселка асфальтированная. В округе развивается фермерское хозяйство. Кадастровый номер 50:24:0050201:16 земельный участок, кадастровый номер 50:24:0050201:74 дом.