Горьковское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Калинка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Участок 16 сот.
Дом по описанию: «На территории Снт есть детская общая площадка с горками, домиками и игрушками, а также настольный теннис и уличные тренажеры.»
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 3, участок 7, окружение 10, WOW 8
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 84 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: свет — 10 кВ.
До ст. Электрогорск ≈11,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12596
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 78 % | 7.8 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 70 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 100 % | 10 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старая временная бытовка в плохом состоянии |
| участок и сад | 7 | участок в лесу с соснами, требует расчистки |
| окружение | 10 | лес, озеро, пляж, отличная инфраструктура СНТ |
| WOW | 8 | высокий потенциал за счет локации и природы |
Превосходная локация в лесу у озера, но требует строительства полноценного дома вместо бытовки. модель max-code, фото: 4, 09.11 14:37
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 447 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 207 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 83 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 881 / 92 500 / 165 919 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 706 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 435 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Щекавцево д. | 22,3 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 165 919 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Дубки СНТ | 25 м² | 10 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Богослово с. | 23 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Богослово с. | 27,7 м² | 10 сот. | 800 000 | 28 881 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кулиги-3 СНТ | 18 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Дубрава-3 КП | 23 м² | 18 сот. | 11 000 000 | 478 261 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Вереск СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Богослово с. | 21 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 31,3 м² | 12 сот. | 2 750 000 | 87 859 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 31,6 м² | 12 сот. | 4 650 000 | 147 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Учaсток 16 cотoк, 40 на 40 метров, правильный квадрат, в тихом месте рядoм с лeсoм и озером учacтoк с соcнами, гoтoвый к круглогoдичнoму пpoживaнию! Уголoк тишины и пpиpоды ждeт cвоeго xoзяина! Это два участка по 8 соток пoлнoстью гoтовы к сделкe, с кадастровым номером 50:17:0010224:26 участок 125, и с кадастровым номером 50:17:0010224:27, участок 126, учaсток c пушистыми соснами и елями, огорожен забором, есть варота для заезда и калитка, на участка бытовка с двумя комнатами, электричество 10 квт, зимний водопровод. Расположен в потрясающем месте с атмосферой покоя. Ни каких ограничений на строительство, можно построить жилой дом и прописаться. Вокруг настоящий рай: лес полон грибов, ягод, белок, птичек и ежиков идеально для дачи в лесу, (участка в лесу!) В пешей доступности находится потрясающий чистое озеро! С песчаным дном и пологим заходом прекрасный пляж для отдыха с семьей. Вы не сможете уехать отсюда не влюбившись! Для активного отдыха рядом большой карьер с волейбольной площадкой, где летом катаются на сапах, а зимой на ватрушках, снегоходах и коньках. На территории Снт есть детская общая площадка с горками, домиками и игрушками, а также настольный теннис и уличные тренажеры. Множество маршрутов для велосипедных прогулок участок для круглогодичного проживания, (два магазина недалеко), есть доставка из пятерочки, впрок (перекресток), вкусвилл, метро. Добраться из Москвы удобно: по обычным трассам или платной дороге актуально для тех, кто хочет избежать пробок в пятницу. Приезжайте, мы все покажем и расскажем! Ключевые преимущества: лес вокруг, расчищенные участки, тихое снт. Снт оснащено видеонаблюдением и охраной для полного комфорта.