Горьковское ш., 43 км от МКАД · земля с домом
Дубрава-3 КП, Павлово-Посадский гор. округ
Участок 8,2 сот.
Дом по описанию: «Второй домик под посуточную аренду.»
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 20.07.2025.
Рейтинг 79/100 · уверенность 25 %
Земля рядом ≈200 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вохна ≈3,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12591
Рейтинг 79/100 · уверенность 25 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 40.7 |
| торг | 5 | 100 % | 16.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 15.3 |
| участок | 5 | 38 % | 6.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 004 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 640 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 1 390 000 | 198 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 6,6 сот. | 579 995 | 87 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 7,3 сот. | 1 030 000 | 141 096 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 9,2 сот. | 2 190 000 | 238 043 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,3 сот. | 2 100 000 | 287 671 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 08.12.2025 | 1 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 17.10.2026 | 700 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена т. К. Участок попал в зону подтопления. Оформить строение можно через суд и снять ограничения зоны. Рыночная стоимость участка от 1,5 миллионов и выше. Участок можно купить как дальнейшую инвестицию. Сквозной участок 8,13 сот. В Днп Дубрава3 два въезда, можно разделить на два участка. Редкое предложение: сквозной участок с выходом на две улицы Волкова и Павлова. С обеих сторон возможен официальный заезд. Участок можно размежевать на два самостоятельных и использовать каждый отдельно. Идеально под схему "живу + сдаю": Один участок дом для хозяина. Второй домик под посуточную аренду. Павловский Посад рядом (500 м1 км): школа, детский сад, поликлиника, магазины. Лес, река Клязьма. Электричка до Москвы от Курского вокзала. Горьковское шоссе и трасса М12 рядом. Новый въезд в посёлок со стороны КП Зелёный берег, круглогодичный подъезд по дороге с твёрдым покрытием. Посёлок застроен на 90 %, соседи живут круглогодично. Разрешена прописка. Членских взносов нет. Границы определены. Документы готовы к сделке. Помогу с межеванием подскажу, как оформить разделение. Цена: 1 900 000 Р. Это цена за весь участок (оба будущих). При разделе по~1 100 000 можно реализовать. Звонить с 9 до 21.