Горьковское ш., 27 км от МКАД · земля с домом
Новая Березка-2 СТ, Электросталь гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «Домик в два этажа.»
Цена 960 тыс. ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 4, участок 5, окружение 8, WOW 6
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 888 тыс. → дом ≈72 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 57 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈816 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,5 млн / целевая ≈7,65 млн / пессимист. ≈6,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,59 млн ₽, маржа 67 %, ROI 207 %.
⚠ ROI 207 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈70 м².
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Лесная ≈3,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12584
Рейтинг 77/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 31.2 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 33 % | 1.5 |
| сад | 5 | 44 % | 2 |
| МКАД | 15 | 100 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 3.8 |
| участок | 5 | 55 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 10.7 |
| окружение | 10 | 78 % | 6.9 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | старый деревянный дом, требует обновления отделки и коммуникаций |
| участок и сад | 5 | средняя ухоженность, много зелени, есть грядки и деревья |
| окружение | 8 | отличный выход в лес, асфальтированная дорога, охраняемое СНТ |
| WOW | 6 | хороший потенциал за счет локации и лесного окружения |
Перспективный объект для флиппинга благодаря лесу и дороге, но требует вложений в дом и статус земли. модель max-code, фото: 4, 09.11 04:10
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 888 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 72 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 029 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈70 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 116 991 / 185 714 |
| цена объекта | 960 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 816 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 504 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 587 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 207 % |
| пояснение расчета | ROI 207 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈70 м² |
| ⚠ проверьте | ROI 207 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Салют-2 СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 69,5 м² | 9 сот. | 7 620 000 | 109 640 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Аборино Люкс КП да: «санузел» + «меблирован» | 70 м² | 10 сот. | 13 000 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восход СНТ да: «душевая» + «меблирован» | 75 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ласточка СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 76 м² | 10 сот. | 9 450 000 | 124 342 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 960 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 960 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
10 соток. Плодородная земля. Собственный выход в лес. Домик в два этажа. Печка-буржуйка. Электричевство есть. Вода колодец. Туалет на улице. Дорога асфальт, зимой дороги чистят, видео наблюдение. Заезд в снт через автоматические ворота. Многие живут в снт круглогодично. Торг ариветствуется. Прописки нет. Ижс нет. По Садовой книжке. Под мат. Капитал не подходит.