Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Лесное-7 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈775 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 16 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈927 тыс. / целевая ≈834 тыс. / пессимист. ≈742 тыс. → от пессимистичной прибыль −963 тыс. ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈6,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1258
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 775 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Михали д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михали д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михали д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михали д. | 5,4 сот. | 450 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михали д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михали д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михали д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михали д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 556 / 27 941 / 44 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 834 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -963 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Михали д. | 36 м² | 6 сот. | 560 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесная Ягода СНТ | 34 м² | 6 сот. | 950 000 | 27 941 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок с домиком в лесном массиве, недалеко от г. Егорьевск. На участке плодовые деревья, теплица, колодец, электричество. Территория Снт огорожена, въезд по своему электронному ключу. На территории Снт озеро для купания и пруд для лови рыбы, а так же чистейший родник.