Горьковское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Звезда СНТ, Богородский гор. округ
Дом 20 м², участок 5,3 сот.
Дом по описанию: «На участке поливочный водопровод ,питьевая скважина в 70 м.Домик 20 кв .м.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 13.04.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 55 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 631 тыс. → дом ≈569 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 80 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈389 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ногинск ≈3,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12578
Рейтинг 58/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 29.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 973 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Клюшниково д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Клюшниково д. | 7,5 сот. | 3 750 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 115 000 / 129 630 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 136 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 922 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 709 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Пушкино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 21,6 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 129 630 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 178 000 | 121 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Северное СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 119 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 20 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 175 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке поливочный водопровод ,питьевая скважина в 70 м.Домик 20 кв .м. для летнего проживания.рядом остановки в Ногинск,Москву,Электросталь