Горьковское ш., 95 км от МКАД
Юбилейный СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25,3 м², участок 6,6 сот.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 55 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 297 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈506 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈932 тыс. → от пессимистичной прибыль −679 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Войново ≈11,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12555
Рейтинг 12/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 69 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.9 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 506 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 667 / 46 739 / 98 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 107 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 932 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -679 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Новый Снопок пос. | 25,3 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Снопок СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Три сестры СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 750 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 28,2 м² | 6,4 сот. | 925 000 | 32 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Текстильщик-2 СНТ | 24,5 м² | 7,6 сот. | 850 000 | 34 694 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вагонник СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Ротор СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 2 450 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 6 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.09.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 100 000 → 1 300 000 |
Описание
Продаётся дача в СНТ "Юбилейный" До остановки 12 минут пешком, маршрутки ходят регулярно. До ж/д станция Орехово-Зуево 30 мин. Недалеко от СНТ есть пункты Ozon и Wildberries, строительный рынок. Территория под видеонаблюдением, установлен шлагбаум с пультом. На территории есть сезонный магазин. На участке небольшой дом: кухня + две комнаты. Колодец с водой, вода заведена в дом. Электричество проведено. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, 6,6 соток. Разбит зрелый сад. Всё для варенья и компотов уже есть: · Груша · Слива · Вишня · Крыжовник · Кусты смородины (чёрная и красная) · Малина · Калина · Рябина Быстрый выход на сделку! Звоните, пишите, показ в любое время. Арт. 135986941