Горьковское ш., 68 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 5,6 сот., пеноблок.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 39 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 292 тыс. → дом ≈858 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 48 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈200 тыс. ₽; дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈8,3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12553
Рейтинг 50/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 19.6 |
| торг | 5 | 99 % | 14.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 7.4 |
| участок | 5 | 15 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 292 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 858 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 117 750 / 187 500 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Орбита-1 СНТ | 24 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 150 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 6574. Продаётся ухоженная дача в экологически чистом районе. Участок ровный, правильной формы, 5,6 соток. Высокое сухое место. Территория: Полностью огорожена. Удобный круглогодичный въезд, гараж, большой навес для машины. Газон, много цветов, декоративные кустарники (туи, голубая ель, можжевельник). Разбиты аккуратные грядки под посадк9у растений, много клубники. Растёт вкусный сорт винограда Изабелла. Строения: Садовый дом 20 кв.м. из пеноблока, обшитый сайдингом, электричество.Настоящая русская баня 30 кв.м., парилка, два вида печи: дровянная и электрическая, помывочная, большая комната для отдыха. Удобная мангальная зона, качели. Коммуникации: электричество круглый год, летний водопровод, хорошие дороги, закрытая, охраняемая территория. Инфраструктура и расположение:Место славится своей экологией и природой. В шаговой доступности находятся живописные чистые озёра, где можно купаться, а также грибной лес. Летом здесь настоящее раздолье для сбора ягод и грибов. Идеальный вариант для тех, кто ищет тишину, свежий воздух и хочет быть ближе к природе, при этом имея возможность приезжать на выходные на машине. Документы готовы к сделке, один взрослый собственник, без обременений. Приезжайте смотреть! Показ по предварительному звонку. Готовы ответить на вопросы и договориться о просмотре в удобное для вас время.