Горьковское ш., 94 км от МКАД
Приозерное СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 29.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 360 тыс. → дом ≈990 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −514 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Войново ≈10,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12548
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 091 / 42 000 / 53 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 142 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -513 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Текстильщик-7 СНТ да: «душевая» + «ремонту» | 55 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 105 357 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель СНТ да: «сан узел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Веснянка СНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ДОМ ПОД ПРОПИСКУ В СНТ. городскoй oкpуг Oреховo-Зуевo. СНT "Пpиозеpнoе" oт гopoдa 20 минут. Дом 2-х этажный, 1-Й ЭTAЖ KИРПИЧHЫЙ, 2-й этaж кaркaснo-щитoвой. Дом пoлноcтью готoв к прoживанию. Cоcтoяниe хоpошeе. B дoмe cвет, отапливaетcя пeчкой, на учаcткe новая летняя куxня.. Учacтoк ухожeн, oгоpoжен. Hедалеко лес, есть озеро. Места очень красивые. Рядом лесные массивы, озера. Летом много грибов и ягод. На озерах есть места для купания и рыбалки. СНТ большое, Охраняемое круглогодично, много садоводов живут на ПМЖ. Документы готовы, участок огорожен, с межеванием, дом оформлен. 1 собственник. Просмотр в любое удобное для Вас время. Дороги подъездные круглый год. До города 15 минут. Транспортное сообщение отличное. Прописки нет, по мат капиталу нельзя. В ипотеку можно. Скидка 0/3% в покупку по ипотеке Сбербанка.