Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Ягодное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,48 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 298 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 31 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈924 тыс. → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈2,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1254
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 59 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 298 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 999 999 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 797 / 41 488 / 70 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 040 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | 28 м² | 5 сот. | 1 250 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 20 м² | 2,5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Рождественка СНТ | 27,6 м² | 6 сот. | 850 000 | 30 797 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Осинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Рассвет СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Хорлово пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 54 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 480 000 (+180 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 440 000 (−40 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 380 000 (−60 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 350 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже участок микрорайон Цемгигант (Снт Ягодное) вошло в состав деревни новоселки. Учаcток ровный, прaвильнoй фоpмы. Въезд очень удобный (буквально сразу после главной дороги). Тихое экологическое место. Рядом имеется пруд в 10 минутах ходьбы. Ближайшие школы, магазины, детские сады. Рядом иметься ж/д станция Цемгигант в 20 минутах ходьбы пешей доступности, на машине 5 минут. Торг имеется.