Горьковское ш., 63 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 13 сот., дерево, 1970 год.
Цена 1,56 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 909 тыс. → дом ≈647 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −60 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12536
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.8 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 646 555 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 931 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 389 / 55 341 / 137 045 |
| цена объекта | 1 555 555 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 322 222 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 827 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 686 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -60 222 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васютино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Морозко СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васютино д. | 54 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 120 370 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Технолог СНТ | 49 м² | 6,7 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Вереск СНТ | 49,4 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 32 389 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рябинушка СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 030 000 | 37 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 46,7 м² | 18,7 сот. | 6 400 000 | 137 045 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Луговина СНТ | 55 м² | 7,1 сот. | 3 200 000 | 58 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 91 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Зеленый дол СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 555 555 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 555 555 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся крепкий деревянный дом в деревне Васютино район Орехово-Зуево с земельным участком 13 соток , красивое тихое место для отдыха и для постоянного проживания))