Горьковское ш., 56 км от МКАД
Химик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот., 1970 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈456 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 38 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −227 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 14 км ≈6,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12532
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 144 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 456 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Борисово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Борисово д. | 16 сот. | 3 500 000 | 218 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михалево д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михалево д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михалево д. | 13,4 сот. | 3 000 000 | 223 881 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Михалево д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тарасово д. | 34 сот. | 7 990 000 | 235 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кузнецы д. | 12,3 сот. | 600 000 | 48 780 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кузнецы д. | 21 сот. | 5 000 000 | 238 095 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 677 / 51 818 / 100 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 293 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Фрезер СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Липовая Грива СНТ да: «ванные» + «мебели» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебель» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Рубин СНТ да: «ванная» + «мебельный» | 63,7 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 37 677 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном месте продается уютный двухэтажный дачный домик. Назначение "Жилой" - возможна постоянная регистрация. Единение с природой и свежий воздух привнесут радость в жизнь новых собственников. В доме косметический ремонт, можно сразу эксплуатировать как дачу. О доме: В доме есть беседка/навес, веранда, душевая; На 1-м этаже расположены 3-и комнаты; На 2-м этаже расположена одна комната и выход на крышу. Дом расположен пропорционально участку. Создается максимальный простор и одновременно уют. Об участке: Имеются мелкие постройки в виде сараек и туалета; Имеется колодец; Транспортная доступность хорошая рядом остановка общественного транспорта. Въезд на территорию СНТ исключительно по пропускам (шлагбаум). Звоните и я с удовольствием отвечу на ваши вопросы. ________________________________________________ #продажадома#домвснтхимик#домвмосковскойобласти#домвкузнецах#дачавкузнецах#продажадомаотсобственника#домдляотдыха#покупканедвижимости#купитьдом#недвижмость