Горьковское ш., 45 км от МКАД
Энергия-86 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈455 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Захарово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12528
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энергия-86 СНТ | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 35 сот. | 10 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Энергия-86 СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 390 000 | 398 333 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 750 / 41 429 / 58 718 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 489 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 191 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 054 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Дубки СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Искра СНТ | 40 м² | 7 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Луговина СНТ | 39 м² | 8 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.5 км | Березка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 34 м² | 5,2 сот. | 990 000 | 29 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.1 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 41,3 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 43 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Алексеево СНТ | 43,4 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 50 691 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Павловский Посад СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 03.09.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 680 000 (−20 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 1 650 000 (−30 000) | история площадки |
| 21.10.2026 | 1 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 28.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143200102 Продается дача в СНТ " Энергия 86" со своим выходом в лес. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Участок отмежеван, дом оформлен (жилое строение- садовый дом). На участке расположены: дом, беседка, крытое парковочное место, летняя кухня, помывочное место, хозяйственный блок. Каркасный дом, 2 этажа. На первом этаже летняя кухня и комната, на втором этаже комната. На участке плодово-ягодные деревья и кусты. Свой колодец с хорошей водой. Электричество. 1 взрослый собственник, более 5 лет. Показ по звонку.