Горьковское ш., 62 км от МКАД
Наука СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 42 м², участок 4,5 сот., каркас, 2008 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 313 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 57 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈466 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 14 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12527
Рейтинг 44/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 70 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 313 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 74 490 / 79 348 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 267 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 095 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 751 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Кузнецы д. | 46 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 79 348 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кузнецы-3 КП | 49 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Липовая Грива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовый дом 42 м2 с водой, мебелью и возможной пропиской 15 мин пешком до города Дом полностью готов для проживания можно заехать сразу после сделки. О доме: Каркасный дом 2008 года Сделан свежий ремонт, после ремонта никто не жил В дом заведена вода Установлен бойлер Душевая кабина Вся мебель и техника остаются: новая кухня, шкафы, мебель Об участке: Площадь 4,5 сотки Ухоженный участок Плодовые деревья: яблони, вишня, слива Клубника Теплица с посадками Документы и статус: Земли населённых пунктов Дом оформлен Возможна прописка Расположение: До города 15 минут пешком Асфальтированная дорога до СНТ Удобный круглогодичный подъезд. На звонки отвечаю в любое время , оперативный показ, при осмотре торг уместен