Горьковское ш., 95 км от МКАД
Рубин СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 42,3 м², участок 6 сот., 1979 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 28 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈746 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −933 тыс. ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Войново ≈10,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12524
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 541 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 746 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 261 / 38 302 / 46 667 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 679 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -933 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Текстильщик-7 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 42 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 46 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Урожай СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 46 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 261 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 850 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаeтся дом в CНТ "Рубин", Oрeховo-Зуевский paйoн, посёлок Новый Снопок. Расположение и транспортная доступность: - 13 км от г. Орехово-Зуево; 99 км от г. Москвы; - От ЖД станции "Орехово-Зуево" ходят автобусы и маршрутки номер 43, время в пути всего 20 минут. Дoм: - каркасно-щитовой, утеплен и обшит сайдингом (пока только с двух сторон); - 42,3 м2 пo дoкументaм; - Фундамент - кирпичные и бетонные сваи; - Крыша - шифер утепленная; - Первый этаж: коридор переходящий в кухню; 2 комнаты; - Второй этаж: 1 комната мансардного типа; с боков 2 помещения - утепленные гардеробные; - Есть небольшая веранда (открытая); - В комнатах на 1 этаже поклеены обои, утеплен пол, покрытие - линолеум; на 2 этаже - стены покрашены, покрытие пола - ламинат Земельный участок и коммуникации: - 6,12 м2, огорожен: центральная сторона - профнастил с воротами и калиткой; с остальных 3-х сторон - сетка-рабица; - Прошлым летом СНТ сделало геодезию всей территории и участков, документы новые и готовы к продаже. - На участке располагаются 2 хоз.блока со светом и розетками; также проведен свет на территории участка; - Уличный туалет - Летний душ с подогревом (бойлер с горячей водой); - Место для мытья рук и посуды также с подогревом (горячая вода); - Просторная теплица - 3*4 м; - Заезд на 2 машины; - Центральный летний водопровод с мая по сентябрь; - Газ - баллон в доме. Одна остановка от СНТ уже проведен газ, в этом году предлагают подать заявку на газифицирование нашего СНТ; - Свет - центральный. Новые столбы и счетчики на столбах недавно провели во всем СНТ; - Участок ухожен. Из плодовых деревьев: яблони, вишни, сливы; из кустовых: смородина красная, черная, крыжовник, черноплодная рябина, малина; ягоды - клубника. Много разных цветов. Инфраструктура СНТ: - Автоматический шлагбаум (с приложения в телефоне); - Продуктовый магазин с мая по сентябрь на территории СНТ; рядом большой магазин "Верный" и стройматериалы; одна остановка от нас в п. Новый Снопок есть "Пятерочка", пицца Белла и еще один магазин стройматериалов; пункт озон; - Детская и спортивная площадки; - Территория СНТ огорожена забором и установлены камеры; охрана территории; - Дороги - асфальтная крошка (подсыпают и выравнивают каждый год); зимой чистят трактором; - Так как СНТ отнесли к п. Новый Снопок - адресу присвоен индекс, прикрепление к поликлинике, если будут проведены все коммуникации (круглый год), то в дом можно прописываться. Я собственник. Документы на руках. Готовы к продаже. Торг уместен. Лучше пишите, могу быть на работе.