Горьковское ш., 44 км от МКАД
Энергия-86 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., 2018 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 06.10.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈655 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 74 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,38 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈850 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12516
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 29.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 655 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 596 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энергия-86 СНТ | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Затишье пос. | 49 сот. | 13 700 000 | 279 592 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 35 сот. | 10 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 390 000 | 398 333 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 490 / 85 636 / 91 549 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 943 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 505 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 850 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Ветерок СНТ да: «санузлом» + «меблировка» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дубрава-3 КП да: «душевая кабина» + «мебелью» | 50 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дубрава-2 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебель» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кузнецы-3 КП да: «санузел» + «отделка» | 49 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кузнецы д. да: «санузел» + «отделка» | 49 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится недалеко от Горьковского шоссе, на участке есть теплица, есть хозблок , за забором лес и пруд , плодовые деревья , цветы , участок ухожен .