Горьковское ш., 46 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 10 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 540 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 146 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 29 тыс.–650 тыс. ₽/м², медиана 160 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −539 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, колодец.
До ст. Казанское ≈5,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12512
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 128 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 459 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 146 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубки СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 160 000 / 650 000 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 576 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 261 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -538 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | 10 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Фрязево СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Ромашка СНТ | 10 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Авиатор СНТ | 10 м² | 5 сот. | 1 990 000 | 199 000 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Полянка СНТ | 11,2 м² | 6,3 сот. | 1 550 000 | 138 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Машиностроитель СНТ | 12 м² | 6 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Морозко СНТ | 12 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 387 500 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Атмосферная дача с баней, у леса. Московская область, СНТ,44км от МКАД (на выезде из г.Электросталь) Дача на участке 6 соток, с баней и выходом в лес, с авторским благоустройством и полным комплектом для уединённого отдыха, Участок огорожен, правильной формы; в процессе благоустройства, частично подготовлен под ландшафтный дизайн: дорожки из дерева, геотекстиль, отсыпан щебнем и сосновой щепой. оформленная зона кострища, зона для соляра; подиум под шатёр. Новая Баня с уютной комнатой отдыха и мансардой (можно ночевать). Парная с можжевеловой отделкой, и видом на лес. Новый туалет на улице. На зиму биотуалет. Удобный подъезд, обустроено парковочное место (отсыпано щебнем) Электричество и водопровод (запитан от водоканала г.Электросталь) - по границе. Колодец на 3 кольца- для полива. Кладовая, дровяник под крышей. На СНТ всего одна улица минимум соседей, максимум тишины и уединения. По пути на СНТ: Живописное озеро, источник с ключевой водой, магазин Пятёрочка, автобусная остановка Мойкина дача (5- 15 мин пешком). В летний период работает магазин на территории СНТ. Уникальные арт-элементы на участке много декора из дерева, винтажные элементы, зона аутентичности, качели, шатер. Зоны для мужского и женского хобби - мастерские под открытым небом: для резьбы по дереву, лозоплетение. Важно!!! Под материнский капитал и ипотеку не подходит Прописка невозможна Земля пока не в собственности. Оформление по садовой книжке классический вариант для СНТ. В СНТ начата работа по переводу участков в собственность, ведутся переговоры с главой Богородского округа И.Сухиным. Для кого это место? Тем, кто мечтает о глэмпинге, или ищет дачу для отдыха без вложений всё готово. Полная автономность отдыха. Любителям грибов, леса, медитации, уединения. Место, где можно выдохнуть и перезагрузиться. Людям творческим: место -студия для воплощения идей с природными материалами-дерево, лоза, а также для ваших ландшафтных замыслов. Пожалуйста, пишите в чат Дом клик так как включён Защищённый режим и незнакомые номера не проходят. Отвечу оперативно, с удовольствием расскажу подробнее!