Горьковское ш., 66 км от МКАД
Источник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 62 м², участок 6,7 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 455 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −594 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Электрогорск ≈10,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12509
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 455 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 661 / 40 769 / 54 167 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 668 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 246 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -594 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Прогресс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 680 000 | 11 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Чайка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Наука СНТ | 70,8 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 661 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Васютино д. | 65 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 40 769 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Морозко СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 46 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Васютино д. | 67,4 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 31 899 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Антей СНТ | 62,3 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 47 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Липовая Грива СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Аргуновка СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 000 050 | 36 970 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виктория СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 36 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный на возвышенности. В доме кирпичная печь.