Горьковское ш., 97 км от МКАД
1-го Мая пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 188 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, колодец.
До ст. Войново ≈12,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12507
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 45 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 188 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 861 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Майский СНТ | 6,9 сот. | 200 000 | 28 986 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марион СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 916 / 24 480 / 41 333 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 746 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 659 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 571 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 397 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 485 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Три сестры СНТ | 72,1 м² | 8 сот. | 6 400 000 | 88 766 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гидроспецстрой СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Прогресс СНТ | 70,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 388 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Текстильщик-7 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Оптимист СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 41 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Союз СНТ | 73 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 16 438 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Оптимист СНТ | 66,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березки СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Уголек СНТ | 74 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 94 595 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Импульс СНТ | 77,1 м² | 6,3 сот. | 1 150 000 | 14 916 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 050 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143114441 ПРОДАЕТСЯ НОВЫЙ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ-ДАЧА В ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОМ РАЙОНЕ, пос.1-го Мая , с/т "Железнодорожник", д. 6 Локация: Всего в 85 км от Москвы. Дорога на машине займет 1,52 часа (трасса М-7 "Волга" или Носовихинское шоссе). Для тех, кто предпочитает электричку удобный выезд с Курского вокзала Горьковского направления. Также можно добираться общественным транспортом, электричкой до Орехово-Зуево, затем автобус, остановка близко к даче. Характеристики дома: · Общая площадь: 72 м2 (2 этажа). · 1-й этаж (42 м2) полностью оборудован для проживания до глубокой осени -2-й этаж не оборудован -отопление электрическое · Дом новый, каркасный, фундамент ленточный, есть хоз-постройка -установлена камера видеонаблюдения Участок и инфраструктура: · Земля ровная, 6 соток, ухоженный газон. · Новая баня парьтесь в свое удовольствие! · Теплица готовый грунт для урожая. · Скважина и колодец (водоснабжение решено с запасом). · Уличный мангал с печкой идеально для шашлыков в любое время года. Окружение: Рядом лес грибы, ягоды и чистый воздух круглый год. Соседи дружные, спокойный дачный поселок. Звоните! Показ в удобное для вас время. Торг уместен при быстрой сделке. Участок оформлен. Дом не оформляли.