Горьковское ш., 63 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 110 м², участок 5,4 сот., кирпич, 2009 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 378 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,29 млн / целевая ≈4,76 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈349 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12506
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 378 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 655 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 200 / 50 236 / 95 455 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 349 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 102 м² | 6,1 сот. | 4 499 000 | 44 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Родник СНТ | 104 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 34 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Энергетик СНТ | 110 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 110 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 125 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 27 200 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 106 м² | 6,5 сот. | 10 100 000 | 95 283 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Белый Мох-1 СНТ | 115 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 34 783 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 115 м² | 6,3 сот. | 10 450 000 | 90 870 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Васютино д. | 98,4 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Берендей СНТ | 97,3 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 33 402 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 050 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2-этажный дом с земельным участком в СНТ Орбита. Дом кирпичный 1 этаж, на ленточном фундаменте, ж/ б перекрытия, отопление печное, имеется под домом забетонированный подвал. СНТ расположен в окружении лесного массива, также есть озера, дорога хорошая, охраняемая территория. Недалеко расположена Вся инфраструктура.