Горьковское ш., 46 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 52,5 м², участок 4,3 сот.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 1,21 млн → дом ≈944 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12501
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 93 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 206 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 981 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 050 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 109 / 45 007 / 66 650 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 311 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 195 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 849 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 028 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Жилино д. | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 52,5 м² | 4,3 сот. | 2 150 000 | 40 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Ромашка-2 СНТ | 54 м² | 5,1 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Кристалл СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино д. | 60 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Стулово д. | 55 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 909 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Калинка СНТ | 60 м² | 4,4 сот. | 3 999 000 | 66 650 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Керамик СНТ | 56,8 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 44 014 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Восток СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138714263 Продаётся уютный летний двухэтажный дом, полностью готовый встречать новых хозяев для душевных выходных и летнего отпуска. ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА! О доме и участке: Дом: 52,5 кв.м, 2 этажа. На втором этаже установлено панорамное окно - вид на природу. Участок: 4.3 сотки, ровный, сильно поднят, сухой. По границе протекает небольшая речка. В сезон паводков остается не подтапливается. Сад: на участке растут: горная сосна, облепиха, черевишня, ежевика, плодовые деревья и ягодные кусты. Постройки: летний туалет, хозблок для хранения инструментов и вещей. Об СНТ: участок граничит с рекой Загребка. Хорошие, дружелюбные соседи средних лет, к шуму и вечерним посиделкам у костра относятся спокойно. Транспортная доступность: В шаговой доступности продуктовый магазин. До автобусной остановки пара минут пешком, автобусы ходят по расписанию. Особенности сделки: · Причина продажи: нехватка времени на уход за домом и участком. · Возможна прописка. · Один взрослый собственник · Быстрый выход на сделку. · Без долгов и обременений. Показы по предварительной договоренности. Звоните, отвечу на все вопросы.