Горьковское ш., 63 км от МКАД
Лесовод СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 74,5 м², участок 5,2 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 666 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈127 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12499
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 025 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 534 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 591 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-64 СНТ | 12,2 сот. | 1 530 000 | 125 410 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик-64 СНТ | 10 сот. | 263 000 | 26 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Саурово д. | 9,2 сот. | 1 250 000 | 135 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Саурово д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 858 / 58 511 / 93 960 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 923 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 487 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 127 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | 74,5 м² | 5,4 сот. | 7 000 000 | 93 960 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Саурово д. | 70,5 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 19 858 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Назарьево д. | 74,4 м² | 6 сот. | 5 999 999 | 80 645 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Керамик СНТ | 77 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 51 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 70 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Гаврино д. | 74,1 м² | 5,3 сот. | 10 800 000 | 145 749 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Текстильщик-2 СНТ | 75,2 м² | 5,6 сот. | 4 400 000 | 58 511 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 75,2 м² | 5,6 сот. | 4 700 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 76 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 92 105 | снято (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 200 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145359634 Продаётся уютная дача для тех, кто ценит природу без отрыва от города. О доме: * Капитальное строение. * Внутренняя отделка натуральная вагонка (светло, тепло и очень эстетично). * Отличное состояние, готов к проживанию. Об участке: * Расположен в живописном сосновом бору. * Плодоносящий яблоневый сад своя антоновка уже ждёт вас! * Удобные грядки, есть место для зоны барбекю. Локация и транспорт: * Природа: Река Клязьма в шаговой доступности. * Магазины: 2 мин. на машине до "Пятёрочки", Озон/ВБ. * Транспорт: 2 мин. до автобусной остановки, 5 мин. до ж/д станции. Условия сделки: * Один взрослый собственник. * Полный пакет документов на руках. * Быстрый выход на сделку. * Показы в любое время по предварительному звонку. Это редкий вариант, где удачно сошлись экология, комфорт и цена. Не упустите! Звоните!