Горьковское ш., 64 км от МКАД
Алексеево СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 43,4 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 547 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈768 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈6,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12498
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 088 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 768 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 750 / 43 584 / 64 286 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 777 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 497 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 141 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Энергия-86 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 41,3 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 43 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Луговина СНТ | 39 м² | 8 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Искра СНТ | 40 м² | 7 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карачаровец СНТ | 35 м² | 6 сот. | 980 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Щекавцево д. | 42 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Луговина СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 980 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Монтажник СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 45 918 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
#13881 (862). Продается перспективный участок для строительства дома и сразу с готовым жильем! Идеальный вариант для тех, кто хочет строить большой дом, но не хочет жить в бытовке или снимать квартиру в процессе. Участок полностью подготовлен: Межевание сделано границы четкие. Выкорчеван и выровнен можно сразу ставить фундамент. Огорожен профнастилом по периметру приватность и безопасность. Забетонированная площадка перед воротами заезжайте на любой машине, чисто и аккуратно. Что уже есть для комфортной жизни: Каркасно-щитовой домик с большой террасой, кухней и двумя спальными местами (две спальни). Отапливается электрическими радиаторами. Скважина с хорошей, чистой водой не нужно бурить и ждать. Торфяной туалет экологично и без запаха. Мебель остается новым хозяевам заезжайте и живите! Плюсы локации: В пешей доступности озеро для купания. Магазины продуктов и стройматериалов рядом всё под рукой. На участке уже растут яблоня, вишня и смородина свежие фрукты и ягоды без хлопот. Это отличный стартовый вариант: живете в готовом доме, а рядом, на подготовленном участке, строите дом мечты. Документы готовы к сделке. Звоните, покажу в удобное время!