Горьковское ш., 55 км от МКАД
Природа-3 СТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36,4 м², участок 6 сот., 1996 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈196 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈528 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −524 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. Ковригино ≈6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12495
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 175 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 400 000 | 233 010 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колос СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,7 сот. | 2 850 000 | 266 355 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецы д. | 13,5 сот. | 8 000 000 | 592 593 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 65 643 / 116 667 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 501 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 001 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -524 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Большие Дворы пгт | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Носырево д. | 35 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерье СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Литейщик СНТ | 36 м² | 6,4 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Литейщик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Грибово ДНП | 36 м² | 8,8 сот. | 4 200 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дружба СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 690 000 | 46 944 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Грибовское СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 40 278 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Звездочка-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 38 м² | 3 сот. | 2 350 000 | 61 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стародачное место. Участок ухоженный с фруктовыми деревьями, многолетними цветами и кустами малины, смородины. На участке Хозблок, присторойка для дров и душа. Туалет. Две теплицы. Колодец 7 колец. Водопровод летний, но его можно утеплить. Дом с печью и мансардным этажем. На участке парковка под две машины. В пятнадцати минутах расположено озеро Данилищенское. Лес, грибы. Один собственник по договору купли продажи 2007г. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку.