Горьковское ш., 56 км от МКАД
Дубрава-3 КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 60 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 933 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 20 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,47 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,23 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Вохна ≈3,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12494
Рейтинг 70/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 465 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 6,6 сот. | 579 995 | 87 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 7,3 сот. | 1 030 000 | 141 096 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 1 390 000 | 198 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,8 сот. | 1 750 000 | 257 353 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 102 006 / 113 043 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 467 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 234 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | да: «санузел» + «под ключ» | 64,8 м² | 6 сот. | 6 610 000 | 102 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дмитрово д. да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 6 сот. | 6 510 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Коттеджный поселок Дубрава -2, Павловский Посад. Статус земли ДНП, не СНТ, членских взносов нет, прописка возможна, многие прописаны в поселке, налоги меньше чем на ИЖС. Инфраструктура 10 мин на авто. Дом - проект баня 6*6 с жилой верандой 6*2, мансарда 6*8. Перекрытия сделаны, веранда утеплена, можно жить зимой. Дом требует внутренней отделки, был задуман как большая добротная баня. Вода, туалет, душ в доме. Вода - скважина 7 метров. Септик переливной два колодца. Поселок не проходной, чужие не шастают, многие соседи живут круглогодично. 200 метров река Клязьма, рыбалка, шикарные виды, 600 метров карьер с прозрачной и чистой водой, купаться есть где, рядом лес, грибные места. Через реку буддийский Кунсагар. Продаю потому, что осталась одна, доделать дом не на что. Дом сруб, на сваях, обработан от короедов, отстоятся, очень надёжный и добротный. Большая часть участка свободна, можно сделать большой огород или построить дом. Можно сделать глемпинг, в поселке есть два глемпинга - приносят хороший доход.