Горьковское ш., 45 км от МКАД
СНТ Лесная поляна, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 17 м², участок 9,6 сот., 2019 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 50 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 1,67 млн → дом ≈826 тыс. ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 45 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −987 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈3,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12488
Рейтинг 29/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.9 |
| участок | 5 | 51 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 674 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 826 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 588 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна СНТ | 7,6 сот. | 1 200 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Западный СНТ | 7,1 сот. | 1 850 000 | 260 563 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 26,2 сот. | 23 500 000 | 896 947 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 455 / 92 250 / 225 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Чистые Пруды СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дубки СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 490 000 | 74 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Елочка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Механизатор СНТ | 21 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Бабенки СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Чайка СНТ | 19,7 м² | 5,6 сот. | 4 200 000 | 213 198 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Бытовик СНТ | 22 м² | 6,4 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 22 м² | 9,5 сот. | 3 100 000 | 140 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАЕТСЯ УЧАСТОК В ПРИГОРОДЕ ЭЛЕКТРОСТАЛИ! Ожидаем подключение газа - заявка уже подана! ДОСТУПНОСТЬ И РАСПОЛОЖЕНИЕ: 15 минут до всей инфраструктуры города, включая школу, д/с, детская поликлиника. 2 подъезда к участку (включая асфальтированную дорогу) участок находится в черте города Живописный выход в лес . . Место для уединённого тихого отдыха, где можно насладиться красотой лесной природы, свежим воздухом и простором. ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА: Категория земель: земли населенных пунктов - Летний домик, все документы готовы 1 собственник Прямая продажа . Торг реальному покупателю