Горьковское ш., 49 км от МКАД
Весна СНТ, Богородский гор. округ
Дом 42,2 м², участок 6,5 сот., 2017 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 616 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈644 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈165 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Захарово ≈6,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12487
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 884 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 645 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесной Орешек МДЗ | 7,4 сот. | 990 000 | 133 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесной массив | 12,5 сот. | 2 400 000 | 192 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесной Орешек МДЗ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесной Орешек МДЗ | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесной массив | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесной массив | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Газовик СНТ | 4,8 сот. | 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 644 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 256 / 83 501 / 116 471 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 668 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 485 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 934 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 43 м² | 5 сот. | 3 550 000 | 82 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Сказка КП | 45 м² | 8,8 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Изумрудная Поляна ДНП | 45 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нефтяник-7 СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 256 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Берендей СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 40 м² | 3,6 сот. | 4 090 000 | 102 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | 43,3 м² | 3,5 сот. | 3 500 000 | 80 831 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | 41 м² | 5 сот. | 4 090 000 | 99 756 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | 42,5 м² | 7,4 сот. | 4 950 000 | 116 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок с фундаментом 7х9 бетон, хозпостройка 42 КВ.м, навесом над машиноместом 7х4, скважиной с питьевой водой и глубинным насосом, септик, электричество 15 кВт прямой договор, участок огорожен, откатные ворота.