Горьковское ш., 97 км от МКАД
Оптимист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 66,6 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 56 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 262 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 19 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Войново ≈12,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12483
Рейтинг 10/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 604 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 032 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 31 429 / 46 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 415 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Здоровье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гидроспецстрой СНТ да: «ванная» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новый Снопок пос. да: «душевая кабина» + «мебель» | 60 м² | 6,3 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.11.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 96734829. Вашему вниманию предлагается дачный участок с 2-х этажным домом (дом не оформлен, как жилой), в очень красивом и тихом месте. Если вам нужна дача на которой вам нужно отдохнуть душой и телом, то это то что вам нужно! Участок правильной формы,ухожен,засеян газоном. Растут плодово-ягодные деревья и кустарники. Зона отдыха в виде шикарной беседки с установленной там плетеной мебелью. Качели, мангал, разборный бассейн и конечно баня!!! Площадь участка 6.28 соток. Дом деревянный- 66.6 кв.м. ( на кадастре, но НЕ ОФОРМЛЕН КАК ЖИЛОЙ). Утеплитель 100мм, обшит блок-хаусом. Водопровод летний(с мая по октябрь),заведен в дом, С/у и баню. Электричество- 10 квт. Проведен интернет (оптоволокно) вам надо просто установить свой роутер. Установленна дровяная печь. Отлично отапливает весь дом, даже в зимний период. В доме установленны окна ПВХ. Годовой взнос в СНТ- 17000р. На территории СНТ установленна своя часовня, автоматические ворота (на пульте,либо открываются по звонку с личного телефона). Все, что вы видите на фото остается новому владельцу, за исклчением личных вещей. Один взрослый собственник. Прямая продажа, не нужно ждать собственника, пока он подберет себе альтернативу. Подходит под ипотеку. В собственности более 5 лет. Помощь в одобрении и получении ипотеки любой сложности в ведущих банках Москвы и области. Так же,если вам нужно, продать вашу недвижимость,для покупки дачи, поможем вам выгодно это сделать. Запись на просмотр, по предварительной договоренности!!!!!!!!!!! Ваш звонок ускорит наше общение!