Горьковское ш., 36 км от МКАД
Эдем СТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −932 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кашино ≈7,4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12481
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ажур СНТ | 9,4 сот. | 3 300 000 | 351 064 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жемчужина СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сказка СТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сказка СТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сказка СТ | 8,8 сот. | 3 000 000 | 340 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Виктория СТ | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стулово д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 64 750 / 116 114 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -932 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Березка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Обухово пгт | 40 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 8,1 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 40 м² | 8,6 сот. | 2 630 000 | 65 750 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новое Борилово КП | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Расцвет СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Обухово пгт | 42,2 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 116 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 550 000 |
Описание
Арт. 136425762 Продаётся двухэтажный дом, построенный в 2002 году, расположенный в закрытом садовом некоммерческом товариществе (СНТ). Въезд осуществляется через шлагбаум. О доме: · Этажей: 2 · Год постройки: 2002 · Внутренняя отделка: две комнаты с деревянной отделкой, кухня · Санузел: расположен на улице Коммуникации и водоснабжение: · Водоснабжение: из колодца · Электричество проведено Участок и дополнительные постройки: · Хоз.блок для садового инвентаря · Площадь участка: 6 соток · Плодовые деревья на участке Инфраструктура: · Рядом с СНТ расположен магазин · Поблизости озеро Особенности сделки: · Один взрослый собственник · Без долгов и обременений · Свободная продажа · Быстрый выход на сделку Показы по договорённости. Звоните для уточнения деталей.