Горьковское ш., 40 км от МКАД
Кристалл СНТ, Богородский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,7 млн → дом ≈900 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −83 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Ногинск ≈3,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12479
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 700 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 6 100 000 | 305 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 5,7 сот. | 2 000 000 | 350 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 18 сот. | 5 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 74 468 / 118 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 181 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -83 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Расцвет СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 4 250 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 42,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 43,3 м² | 3,5 сот. | 3 500 000 | 80 831 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 47 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 46 м² | 3,5 сот. | 2 550 000 | 55 435 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 45 м² | 3 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Расцвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 94 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 50 м² | 5,4 сот. | 5 900 000 | 118 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 2 900 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 600 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136612640 Продаётся тёплый брусовой дом в СНТ Кристалл со статусом "Жилой" выгодный тариф на электричество 6,29 руб/кВт·ч. Отлично подходит для ПМЖ или загородного отдыха. Соседи живут круглый год, охрана круглосуточно. Расположение: · первая линия, окна выходят на поле тишина и простор · асфальтированная дорога, зимой чистят регулярно · до городской черты всего 3 км Характеристики дома: · материал: брус, снаружи обшит сайдингом · фундамент: ленточный · размер: 4 × 5,5 м, общая площадь 45 кв.м · этажей: 2, на каждом одна прямоугольная комната (свободная планировка под ваши зоны) Коммуникации: · отопление: газовый конвектор + газовый баллон (временно, но работает) · в ближайшей перспективе центральная газификация сможете подключить котёл · колодец: бетонные кольца, глубина 10 м (вода есть всегда) · канализация: септика пока нет, вы можете установить тот, который посчитаете нужным (энергонезависимый или станцию) Плюсы для жизни: · можно прописаться (статус жилого дома) · льготный тариф на свет · охрана + соседи-старожилы · дом пригоден для проживания уже сейчас Один взрослый собственник, без обременений. Свободная продажа, быстрый выход на сделку. Звоните, покажу в удобное время.