Горьковское ш., 42 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 921 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 35 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −723 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12476
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 921 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 679 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 986 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 50 736 / 67 587 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 609 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 429 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 248 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 887 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Борилово д. да: «ванные» + «тёплые полы» | 68,8 м² | 6,5 сот. | 4 650 000 | 67 587 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Таганский СНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Озера СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6,1 сот. | 2 450 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | имени Воровского пос. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 8 100 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Солнышко СНТ да: «ванные» + «отделка» | 69 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 101 449 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Станкоагрегат СНТ да: «санузлом» + «ремонт» | 64 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 59 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
Продается участок с жилым домом. Дом очень теплый - две морозной зимы парились внутри. Строили для себя фазенду - планы изменились. Проживать можно круглогодично. Район - сказка. Природа - как на кавказе. Обменяем на ваше жилье в вашем городе районе.