Горьковское ш., 65 км от МКАД
Электрогорск г., Электрогорск гор. округ
Дом 31,3 м², участок 12 сот., брус, 2020 год.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,8 млн → дом ≈945 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈526 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −678 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Электрогорск ≈2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12468
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 805 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 192 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9,5 сот. | 5 000 000 | 526 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 526 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 78 334 / 115 278 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -677 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Зеленый дол СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 36 м² | 12 сот. | 4 150 000 | 115 278 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Буровик СНТ | 32 м² | 6 сот. | 820 000 | 25 625 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Возрождение СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Белый Мох СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Росинка СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 83 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Сахарник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 580 000 | 19 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Звездочка-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чайка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 31.3 кв.м. на уч. 12 сот.в г. Электрогорск, улица Калинина, дом 48. Дом одноэтажный из бруска 100х100. В доме две комнаты. Есть прописка. Назначение: Жилое, Наименование: Жилой дом. Окна пластиковые, полы деревянные. На участке проведено межевание. На участке вода 40 м. скважина. Зимой жили. Отапливались электричеством. Зимой 7000 8000, летом 1500 рублей за электричество. Не огорожен. Торг уместен.