Горьковское ш., 66 км от МКАД
Искра СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 120 м², участок 7,3 сот., 2001 год.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 430 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 10 в 10 км, 59 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,65 млн / целевая ≈8,69 млн / пессимист. ≈7,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,14 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Электрогорск ≈10,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12466
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 946 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 742 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Искра СНТ | 11,5 сот. | 699 000 | 60 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 6,4 сот. | 550 000 | 85 937 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шерна СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шерна СНТ | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Плес-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Антей СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тимково д. | 22 сот. | 1 650 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Антей СНТ | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карабаново д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Карабаново д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 091 / 79 208 / 93 333 |
| цена объекта | 2 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 379 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 687 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 142 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Следово д. да: «санузла» + «под ключ» | 120 м² | 8 сот. | 9 480 000 | 79 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Жилино д. да: «сан/уз» + «отделка» | 120 м² | 7 сот. | 9 530 000 | 79 417 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кузнецы д. да: «ванные» + «ремонтом» | 120 м² | 8 сот. | 13 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Следово д. да: «санузлами» + «ремонт» | 121 м² | 7,1 сот. | 7 150 000 | 59 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рябинушка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 120 м² | 8 сот. | 10 800 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Следово д. да: «санузел» + «отделка» | 115 м² | 7,1 сот. | 8 800 000 | 76 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рябинушка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 117 м² | 8 сот. | 10 920 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебелью» | 129 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 77 519 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Васютино д. да: «санузел» + «мебелью» | 115 м² | 8 сот. | 9 740 000 | 84 696 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Вереск СНТ да: «санузел» + «мебель» | 110 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 28 636 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 13.10.2026 | 2 799 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом 120 кв.м. Баня двухэтажная. Колодец на участки и есть общая скважина в 1 мин от участка. Косметический ремонт. Туалет и хоз.блок на улице. Гараж на две машины. От Ногинска ходит прямой автобус. Один собственик.