Горьковское ш., 66 км от МКАД
Электрогорск г., Электрогорск гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 46 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 521 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈1,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12464
Рейтинг 17/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 168 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 521 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 696 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | в продаже 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 3 250 000 | 270 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 51 818 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 704 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 561 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 223 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Фрезер СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом утеплён в хорошем состоянии.