Горьковское ш., 42 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 39 м², участок 8 сот.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 02.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈3,1 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12459
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 361 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 872 / 60 000 / 105 000 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 936 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 385 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Отдых СНТ | 38,7 м² | 9 сот. | 5 999 000 | 155 013 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | СНТ Лесная поляна | 38,8 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 65 722 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 44 872 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесная Поляна СНТ | 38 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка-4 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ирригатор СНТ | 39 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 56 410 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | ОРГРЭС СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 42 м² | 7,8 сот. | 3 490 000 | 83 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лесное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
в продаже дом на участке 8 сот