Горьковское ш., 47 км от МКАД
Рассвет СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 78 м², участок 6 сот., 1990 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 67 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 744 тыс. → дом ≈2,26 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 58 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,46 млн / целевая ≈5,81 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,05 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Казанское ≈4,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12458
Рейтинг 46/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 744 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 256 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Субботино д. | 5,2 сот. | 600 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Субботино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 215 / 81 250 / 103 125 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 133 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 810 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 055 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 80 м² | 6 сот. | 6 930 000 | 86 625 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | да: «ванная» + «отделка» | 81,1 м² | 6 сот. | 5 599 999 | 69 051 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Керамик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 80 м² | 6 сот. | 8 250 000 | 103 125 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дубрава-4 КП да: «санузле» + «ламинат» | 73,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «ванная» + «мебель» | 80 м² | 6,1 сот. | 6 690 000 | 83 625 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | да: «ванная» + «мебель» | 80 м² | 6,1 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 80 м² | 6 сот. | 8 250 000 | 103 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
жилой дом в снт. дом 2-х этажный, очень теплый. есть веранда, стеклянная теплица , вымощена дорожка. участок весь продренажирован, вода в межсезонье не стоит. забор новый, установлен 5 лет назад. соседи хорошие. на участке есть колодец. в доме есть печка дровяная. над вторым этажом полноценный чердак. у дома есть отмостка. место расположения очень выгодное недалеко носовихинское ш\n, снт в черте города. недалеко и автобусная остановка.