Горьковское ш., 61 км от МКАД
Дальняя д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 99,9 м², участок 7 сот., 2006 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.09.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 52 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 73 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,46 млн / целевая ≈6,71 млн / пессимист. ≈5,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,42 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈11,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12456
Рейтинг 50/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 28.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 113 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дальняя д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дальняя д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нефтяник-7 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 998 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 090 / 77 222 / 78 611 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 086 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 967 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 419 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Боровково д. да: «санузел» + «теплый пол» | 102,6 м² | 7 сот. | 7 499 000 | 73 090 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | да: «санузел» + «под ключ» | 102,6 м² | 7 сот. | 12 750 000 | 124 269 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Гаврилово д. да: «санузел» + «мебелью» | 90 м² | 7 сот. | 6 950 000 | 77 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Щекавцево д. да: «ванная» + «ламинат» | 108 м² | 7,5 сот. | 8 490 000 | 78 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженная дача в с/т Заря, участок 19. Земли сельхозназначения, ври садоводство. Дом на кадастровом учете. Вода по сезону, туалет и душ на улице. Дом зимой отапливается.