Горьковское ш., 65 км от МКАД
Березки СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 32 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,03 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль −15 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈11,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12454
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 62 812 / 95 513 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 774 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -15 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Кулиги-2 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Калитино д. да: «санузел» + «теплым полом» | 80 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Калитино д. да: «санузел» + «ремонт» | 78 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 95 513 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2-х этажный дачный дом, внутри отделка вагонка. Площадь 1 этажа 50 кв.м., 2 этаж 30 кв.м., общая площадь дома 80 кв.м. Дом построен на 6 сотках. Участок имеет ровную форму ( схема расположения объектов на участке изображена на схеме в разделе фото). Горьковское направление, 60 км от МКАД. Ближайшая станция Электрогорск (Курское направление). Участок: участок правильной формы, высокий, сухой, на участке центральное водоснабжение, хоз.блок включает душевую (душ с проточным нагревателем, сверху установлен металлический бак ок.50 л, стиральная машинка, снаружи раковина, слив из душа и раковины в выгребную яму, т.к. изначально планировалась баня). Также на участке есть гараж, каркас теплицы, круглая беседка с набором мебели из дерева (овальный стол, который раскладывается в большой +4 стула, для встречи гостей). Дом: ленточный фундамент, двухэтажный деревянный дом с 3-мя комнатами на 1-м этаже и 1 большой комнатой на 2 этаже. В отдельном помещении расположена кухня, включает кухонный гарнитур, газовую плиту, кухонный уголок, стол, много посуды, кастрюли, миксер, аэрогриль, холодильник (все остается после продажи). В комнатах имеется мебель (советская), в хорошем состоянии тоже остается после продажи. В доме установлен туалет (не огражден), но есть вагонка на обшивку. Канализация (4 бетонных кольца (2 по 2) с переливом). Также есть сухой большой подвал под хранение. На зиму окна закрываются металлическими ставнями. На окнах установлены решетки. На втором этаже одна большая комната и две кладовые, также имеется мебель. Рядом с участком: 2 озера (до ближайшего озера 15 минут пешком, до второго озера 15 минут на машине или велосипеде (дорога асфальтирована). Вокруг лес, можно собирать бруснику, голубику, землянику, также грибы. Рядом с СНТ имеется большой строительный магазин ( 15 минут на машине). На территории СНТ имеется магазин с хозяйственной продукцией (мыло, шампунь, порошок, репелленты, перчатки, мешки и др.) и продукты питания (молочная продукция, мясные продукты, хлебобулочные изделия, макаронные изделия и многое другое, всё всегда свежее). На территории растут такие растения: черная и красная смородина, калина, малина, крыжовник, гортензия, розы, хосты, туи, рябина, яблоня, барбарис и др.