Горьковское ш., 97 км от МКАД
Оптимист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 225 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 23 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Войново ≈12,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12453
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 31 429 / 78 750 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Березки СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Уголь СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вертолет-1 СНТ да: «сан узел» + «мебели» | 80 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гидроспецстрой СНТ да: «ванная» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 50 лет Октября СДТ да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 12.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 28.10.2026 | 3 100 000 (+110 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.11.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 554925. В ПРОДАЖЕ ДОМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ. В СНТ ОПТИМИСТ г.ОРЕХОВО-ЗУЕВО! Участок правильной формы, 6 соток! На участке расположен двух этажный дом 6 на 9 + веранда. Окна ПВХ. Заведён проводной интернет, установлен роутер и видео наблюдение! В доме : На 1-эт: 3 комнаты + кухня. На 2-эт: 1 комната + места хранения. Дом УТЕПЛЕН 100мм.!Отделан сайдингом.Крыша- металлочерепица. Фундамент- блочный, установленный на ленте. В доме имеется печь и конвекторы. Отдельно стоящий оборудованный санузел и душевая кабина. Установлен бойлер (горячая и холодная вода.) Перед домом 6 метровая веранда, для уютных посиделок. Участок огорожен со всех сторон, лицевая сторона ( забор-штакетник)Распашные ворота( стоянка под два автомобиля). Участок ухожен! Имеется теплица. Коммуникации : свет, вода - центральная на СНТ(заведена НА УЧАСТОК). СОСЕДИ ТОЛЬКО С ДВУХ СТОРОН. На территории СНТ расположена церковь, часовня и магазин. Многие живут круглый год. СНТ ОХРАНЯЕМОЕ! До г.Орехово-Зуево 15 минут на машине. Объект 554925