Горьковское ш., 52 км от МКАД
Богослово с., Богородский гор. округ
Дом 22 м², участок 9 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈236 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,13 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Захарово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12450
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 236 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 126 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 818 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богослово с. | 47,6 сот. | 31 000 000 | 651 261 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Богослово с. | 34 сот. | 10 056 000 | 295 765 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богослово с. | 33 сот. | 9 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Караваево д. | 25 сот. | 3 900 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-7 Волга 64-й км | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Караваево д. | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Караваево д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Караваево д. | 33 сот. | 10 000 000 | 303 030 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Затишье пос. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Буньково д. | 50 сот. | 19 500 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 86 000 / 165 094 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 712 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Солнечный СНТ | 25 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Клубничка СНТ | 21,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 165 094 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Богослово с. | 27,7 м² | 10 сот. | 800 000 | 28 881 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Новая Искра СНТ | 24 м² | 7 сот. | 420 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Заозерье д. | 19,6 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 112 245 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заозерье-280 СНТ | 19,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 68 878 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дубки СНТ | 25 м² | 10 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Яблонька-2 СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Кардиолог СНТ | 16,7 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 107 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже участок категории земли ИЖС, 9 соток ( с возможностью расширения)в с. Богослово, Ногинского района, окруженный лесным массивом. На участке имеется бревенчатый дом, 2 этажа, 21 кв. м, колодец, хозблок, туалет, фруктовые деревья. Проведение газа по плану 2027г. В пешей доступности остановка общественного транспорта в сторону Москвы, Электростали, Ногинска и в сторону противоположную - Павловского посада, в десяти минутах езды турбаза Боровое, река Шерна, Клязьма, магазин пятерочка. По документам никто не прописан, один собственник, без долгов и обременений, дополнительная информация по телефону. Разумный торг.