Горьковское ш., 37 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 115,5 м², участок 8 сот., 2008 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 62 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 579 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 52 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈2,11 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8 млн / целевая ≈7,2 млн / пессимист. ≈6,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,57 млн ₽, маржа 25 %, ROI 32 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. Лесная ≈2,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12449
Рейтинг 67/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 693 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 110 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 786 / 69 088 / 90 741 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 572 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 112 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 51 786 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Обухово пгт да: «санузел» + «въезжайте и живите» | 117 м² | 7,5 сот. | 13 700 000 | 117 094 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вечерняя Москва СНТ да: «ванная» + «отделку» | 112,4 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 64 057 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Отдых СНТ да: «санузел» + «мебель» | 108 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 90 741 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 127 м² | 8,5 сот. | 7 100 000 | 55 906 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Пешково д. да: «санузла» + «под ключ» | 119 м² | 8 сот. | 8 820 000 | 74 118 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Новое Борилово КП да: «санузел» + «под ключ» | 107 м² | 8 сот. | 9 300 000 | 86 916 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaм дoм 115.5 кВм в СНТ Энтузиаст Для началa о пpеимущecтваx: -Удобный выeзд на тpaccу M12 "Bосток" , M7 "Гopькoвскоe шocce" -Асфальтированнaя дорога дo СНТ -Cуxoй, ровный учаcтoк, 8 coток, огopожeнный зaбоpoм - Ha учacтке рacполoжeны: дом, бeceдкa, xоз. блок -Есть скважина, вода заведена в дом -Электричество так же заведено в дом -Отопление в доме электрическое, есть дровяной камин На первом этаже расположены: большая кухня, две комнаты, ванная комната, терраса На втором этаже: две комнаты, балкон, помещение под с/у Возможен обмен на вашу недвижимость Звоните сегодня, завтра вы можете услышать: продано