Горьковское ш., 37 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40,6 м², участок 4,6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 547 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −682 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Машиностроитель ≈2,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12448
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 973 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 345 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северное СНТ | 7 сот. | 1 599 999 | 228 571 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 84 268 / 182 039 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -682 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новое Борилово КП | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 41,2 м² | 2,5 сот. | 7 500 000 | 182 039 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 41,5 м² | 3 сот. | 5 990 000 | 144 337 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 40 м² | 3,6 сот. | 4 090 000 | 102 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Лесная Поляна СНТ | 41,4 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 61 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Астра СНТ | 43,4 м² | 5,6 сот. | 3 300 000 | 76 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Любитель СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144695954 Продается ухоженный дачный дом в СНТ. Основные характеристики: · Дом: Частично пластиковые окна. Отопление конвекторы. Вода (летний водопровод) заведена в дом. · Техника и мебель - по договоренности. · Участок: Ровный, сухой, полностью огорожен забором. Ухоженная территория. Туалет и душ на улице. · Локация: Остановка транспорта и объекты городской инфраструктуры в пешей доступности. Удобный выезд на Ногинское и Горьковское шоссе. Если остались вопросы, с удовольствием на них отвечу по телефону!