Горьковское ш., 49 км от МКАД
Сосны СНТ, Богородский гор. округ
Дом 87,3 м², участок 5,4 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.09.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,47 млн → дом ≈2,03 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,55 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,48 млн / целевая ≈5,83 млн / пессимист. ≈5,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈665 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, газ.
До ст. Захарово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12437
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 468 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 032 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 276 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Починки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Починки д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Починки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6,3 сот. | 5 000 000 | 793 651 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Колышкино Болото пос. | 35 сот. | 10 850 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колышкино Болото пос. | 30 сот. | 9 450 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Колышкино Болото пос. | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 546 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 667 / 74 197 / 113 365 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 483 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Горки д. | 83,8 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 113 365 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Текстильщик СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 790 000 | 90 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Полянка СНТ | 75 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Субботино д. | 90,3 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 74 197 | в продаже 30.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Молзино д. | 72,8 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Дубрава КП | 90,3 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Дубрава КП | 90,3 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 74 197 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Поляна СНТ | 80 м² | 6,2 сот. | 4 150 000 | 51 875 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Горелый Лес СНТ | 84,2 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 79 572 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | имени Воровского пос. | 85 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 294 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144960408 Продаётся уютный летний двухэтажный дом, полностью готовый встречать новых хозяев для душевных выходных и летнего отпуска. ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА! Дом зарегистрирован как жилой! О доме и участке: Дом: 87.3 кв.м, 2 этажа. На первом этаже: спальная комната, комната отдыха и кухонная зона. На втором этаже - 2 спальных комнаты. Дом отапливается печкой, установлены чугунные радиаторы отопления. Участок: 5,7 соток, ровный. Сетка рабица по границам с соседями, ворота для заезда автомобиля. На участке из плодовых деревьев растёт яблоня, яблоки вкусные и сладкие. Постройки: летний туалет, летняя кухня, баня, которую можно использовать как хозблок для хранения инструментов и вещей. Об СНТ: д. Починки, с/т Сосны. 40 км от МКАД, всего 2 км до Ногинска. Закрытая охраняемая территория со шлагбаумом, дороги асфальтированы и чистятся зимой. СНТ газифицировано! Инфраструктура: В самом СНТ детская площадка, летний магазин и автолавка. В деревне Починки магазин "Пятёрочка", маркетплейсы. Остановка общественного транспорта в 3 минутах езды на автомобиле, автобусы ходят по расписанию. Документы: Один взрослый собственник. Свободная продажа, быстрый выход на сделку. Поможем одобрить ипотеку! Показы по предварительной договоренности. Звоните, отвечу на все вопросы!