Горьковское ш., 36 км от МКАД
Клубничка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 21,2 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,05 млн; первая цена 4,05 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Земля ≈263 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 91 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 8 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈124 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈986 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −214 %, ROI −68 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Захарово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12436
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 91 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 931 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 578 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 922 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 90 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 35 сот. | 12 250 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 124 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 57 592 / 139 130 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 171 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −214 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | 24 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 95 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Богослово с. | 23 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Новая Искра СНТ | 24 м² | 7 сот. | 420 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Восточное СНТ | 16 м² | 8 сот. | 120 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 27 м² | 7 сот. | 950 000 | 35 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 4 050 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 800 000 (−250 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134606342 Данный объект находится под авансом до 30.11.2026 г.! Продается дом-баня в черте города Ногинск на землях населенных пунктов. На участке стоит дом, пристроена просторная терасса с зоной отдыха, отдельным помещением расположен хоз блок, а также дровница. Построен фундамент для будущего дома, к которому подведен септик. Вода центральная, городская, круглогодичная. Туалет уличный. Показ в любое удобное для вас время.