Горьковское ш., 43 км от МКАД
Боровково д., Богородский гор. округ
Дом 86,3 м², участок 18 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 64 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 2,45 млн → дом ≈851 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,01 млн / целевая ≈8,11 млн / пессимист. ≈7,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,78 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Захарово ≈13,5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12428
Рейтинг 81/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 449 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 851 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 861 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Боровково д. | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 21 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 660 000 | 166 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровково д. | 7,3 сот. | 729 909 | 99 988 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровково д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 998 000 | 199 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 626 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 455 / 104 974 / 141 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 563 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 211 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 780 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Следово д. | 86 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 98 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Следово д. | 86,8 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 97 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Следово д. | 88 м² | 10 сот. | 10 990 000 | 124 886 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Фрязево СНТ | 90 м² | 9,5 сот. | 10 000 000 | 111 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дальняя д. | 86 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 75 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Стромынь с. | 87 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 51 724 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Тимково д. | 88 м² | 13,8 сот. | 4 000 000 | 45 455 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 75 м² | 16 сот. | 10 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 75 м² | 16 сот. | 9 000 000 | 120 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сказка КП | 84 м² | 9,5 сот. | 11 900 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом в деревне на берегу реки. Участок. Зарегистрирован с определением границ. Категория земли: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: личное подсобное хозяйство. Для постоянного проживания с пропиской. 18 соток. Прямоугольный. Правильной формы. По периметру огорожен забором. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. Газ проходит по границе участка. Заведено электричество. На участке: жилой дом и сарай. Дом. Зарегистрирован как жилое строение. Одноэтажный. Бревенчатый. Состояние - ветхое (под снос). В дом заведено электричество. Отопление - русская печь. Общая площадь дома - 86,3 кв.м. жилая - 27,6 кв.м. В доме: веранда, кухня, две жилые комнаты, подсобные помещения. Инфраструктура. Участок имеет очень выгодное месторасположение. Находится в д. Боровково. Практически на берегу живописного озера. Экологически чистый район. Вокруг красивые грибные леса, озера для купания и рыбной ловли. Асфальтированная дорога. В шаговой доступности: школа, д/сад, сетевые продуктовые магазины, почта, аптека. Рядом с домом автобусная остановка. До г. Ногинск - 20 минут на общественном транспорте. Один собственник. Без долгов и обременений. Участок предназначен для дальнейшего строительства и комфортного проживания в живописнейшем районе Подмосковья.